19 мая 2026 г.

В Москве серьезно ужесточили правила межевания земли под многоквартирными домами, комментарии К.В. Крохина, «BFM.RU»

Так, размеры участка под многоквартирным домом определяются проекцией стен, а участок не может включать в себя территории общего пользования. Что это означает и не нарушаются ли таким образом права жильцов?

В Москве изменили правила межевания земельных участков под многоквартирными домами. Земельные юристы говорят о серьезном ужесточении. Постановление от 5 мая дает 12 месяцев на то, чтобы собственники жилья оформили придомовую территорию, если она еще не поставлена на учет. В противном случае через год администрация сама урежет участок до периметра здания, а придомовая инфраструктура, например гаражи и шлагбаумы, фактически окажется в собственности города.

Основных новых требований три. Первое: размеры участка под многоквартирным домом определяются проекцией внешних стен или подземных конструкций дома. Второе: участок не может включать в себя территории общего пользования (то есть двор, детские площадки, парковки). И третье: границы определяются по контурам входных групп и других элементов многоквартирного дома, но с отступом от границ не более чем на два метра.

У постановления есть еще один пункт: «В случае выявления несоответствия границ земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, утвержденному проекту межевания территории направляется заявление о снятии с кадастрового учета такого земельного участка». То есть в теории администрация может аннулировать общедолевую собственность на участок.

Есть вопросы к тому, как выглядят действия московской администрации с точки зрения закона, подтверждает председатель Жилищного союза Москвы, юрист, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константин Крохин:

«Тут даже не подводные камни, здесь прямо большой камень на дороге лежит. Это попытка вполне понятная, объяснимая, с точки зрения городских властей, но она протитворечит федеральному законодательству, прежде всего Жилищному кодексу, где границы, утвержденные ранее в кадастре придомовой территории, нельзя менять произвольно в одностороннем порядке. Дело в том, что если участок поставлен на кадастровый учет, то жители многоквартирных домов приобретают право общедолевой собственности. А согласно конституции и гражданскому законодательству, лишать права собственности человека нельзя. Можно изымать, допустим, земельные участки под государственные нужды, но перечень государственных нужд строго ограничен и перечислен в законе: это строительство инфраструктурных объектов и прочее. С точки зрения благоустройства и городского хозяйства таких оснований для изъятия частной собственности на землю нет. Однако административный орган Москвы будет иметь возможность менять эти границы. Проще говоря, лишать права собственности тех собственников и те участки, которые уже оформлены. Во-вторых, можно говорить, что этот нормативный документ противоречит духу закона — это непосредственно Жилищный кодекс, который в плане реформы давал возможность людям оформлять землю в коллективную собственность в тех объемах, которые были необходимых для благоустройства, для содержания многоквартирного дома, для размещения полезных объектов, таких как детские спортивные площадки или внутридомовая парковка. Это ограничение — стена дома плюс два метра — ставит крест практически на любом использовании этой территории, кроме как для пожарного проезда, который и так полагается любому зданию в силу архитектурно-градостроительных правил. Понятны причины, подоплека: золотая земля, золотое строительство. И это не только жилое строительство, это может быть что угодно. У города много денег, как горячие пирожки продаются и жилье-человейники, и объекты коммерческие, оказывающие сервисные услуги. Поэтому для чиновников сейчас важно иметь развязанные руки для реализации любых проектов, которые приносят прибыль в бюджет».

Корректировки позволят городу поддерживать «единообразие подходов» к благоустройству придомовой территории, пояснили РБК в столичном департаменте городского имущества. Они также позволят минимизировать вероятность конфликтов между жителями домов из-за содержания таких земель, добавили в департаменте.