04 Марта 2020 г.

Глава Мосжилинспекции: Собственник всегда стоит во главе угла

В 2019 году московские управляющие компании суммарно оштрафовали на миллиард рублей. При этом, уверяют в Мосжилинспекции, москвичи стали гораздо реже жаловаться на работу УК. О том, как Мосжилинспекция добивается эффективной работы управляющих компаний и какую поддержку организация оказывает столичным собственникам, сайту "РИА Недвижимость" рассказал начальник Мосжилинспекции Олег Кичиков.

- Олег Владимирович, сколько жалоб от москвичей получила Мосжилинспекция в 2019 году?

- В 2019 году к нам поступило 132 тысячи жалоб. При этом по сравнению с 2018 годом количество обращений уменьшилось на 25%. Для нас это действительно отрадное событие. Такие показатели говорят о том, что службы ЖКХ в Москве стали работать лучше. Плюс это доказывает, что большинство проблем решаются на стадии взаимодействия между собственниками и УК, а также c управами и префектурами. Мы фактически наблюдаем риск-ориентированный подход в действии.

- Как именно вы применяете риск-ориентированный подход в своей работе?

- Мы адаптировали принципы этого подхода, развили его и внедрили в свою сферу деятельности. Можно сказать, это наше ноу-хау.
В чем он заключается: жилой фонд Москвы мы поделили на три зоны по цветам. "Красная зона" – это дома, где обнаружен очаг регулярных жалоб жителей на УК. В такие дома наши инспекторы выходят минимум раз в неделю, чтобы отслеживать ситуацию. С регулярным мониторингом проблемы решаются быстрее, и через 2-3 месяца этот очаг мы, как правило, гасим.

Дома, откуда поступает по одной-две жалобы в месяц, входят в "желтую зону", ее мы инспектируем пару раз в месяц. И есть дома, откуда заявки не приходят вообще – это, соответственно, "зеленая зона", в которой УК любит собственников, а собственники благодарны УК. Туда мы приходим для профилактики раз в полгода, чтобы принять дом к осенне-зимней или весенне-летней эксплуатации. От общего количества московских домов в зеленую зону входят порядка 17%. Такие, например, есть на улицах Валовая, Островитянова. Староволынская и в Большом Строченовском переулке.

- Как управляющие компании реагируют на усиленный контроль с вашей стороны?

- Получать штрафы за неисполнение прямых обязанностей – не в интересах любой московской УК. Своим подходом мы стимулируем компании, чтобы они тщательнее следили за своими жилыми фондами. Например, стоимость замены лампочки в подъезде, если посчитать со всеми трудозатратами, составляет около 150 рублей. А вот если к нам поступит жалоба от собственника, и мы выявим нарушение со стороны УК, компании уже придется заплатить штраф, в разы превышающий стоимость лампочки. Собственник всегда стоит во главе угла, поэтому компаниям выгодно сотрудничать с ними в первую очередь и качественно выполнять свою работу.

- На что чаще всего жалуются москвичи в отношении УК?

- Основная часть вопросов, поступающих от москвичей, касается как раз содержания жилья. Где-то нерадивая УК не вовремя убирает подъезды, где-то кровля протекает, или двери стоят без доводчиков – то есть технические моменты. Соответственно, если УК не реагирует на обращения собственников, они идут к нам, и мы решаем проблему.

Кроме того, мы постепенно выстраиваем работу так называемых техников-смотрителей. Такой специалист, работающий в УК, обязан каждое утро осматривать вверенные компании дома, фиксировать нарушения. Если они обнаруживаются, техник передает информацию в УК, и она занимается решением проблемы, чтобы не доводить ситуацию до обращения собственника или выезда инспектора Мосжилинспекции.

- Такие специалисты появятся в каждой московской УК?

- Пока не во всех домах Москвы эта работа налажена, поэтому большая часть проблем устраняется все-таки по обращениям жителей. Техники-cмотрители в УК есть, но они не в полной мере исполняют свои обязанности. Мы уделяем развитию этой работы пристальное внимание, в ближайший месяц-полтора будем усиленно заниматься этим вопросом повсеместно. Если мы системно поменяем подход УК к решению проблем в жилом фонде, это приведет к сдвигу их работы в лучшую сторону. А если продолжим просто наказывать за нарушения, то результата не будет.

- Какие меры вы применяете к УК, если дом в ее управлении долгое время находится в "красной зоне" и улучшения в работе компании не наблюдается?

- Есть законный порядок, в рамках которого мы действуем. Если УК плохо эксплуатирует дом, и за компанией числится два административных дела, то дом изымается из ее управления. Далее мы пишем письмо в управу, чтобы там организовали конкурс на выбор новой УК, и выигравшая организация по итогу забирает дом в свое управление. В нашей практике была пара случаев, когда за нарушение требований у УК забирали не один дом, а практически все. Такая история была в ЦАО, сейчас, например, намечается в ВАО в отношении ООО "УК ЮНИ-ДОМ". Когда жильцы недовольны, и УК не может в полном объеме удовлетворить их запросы, мы, конечно, вмешиваемся.

- В 2017 году Мосжилинспекция впервые лишила управляющую компанию лицензии. За два прошедших года были еще подобные случаи?

- Лишение лицензии – это крайняя мера в отношении нерадивых управляющих компаний. На лишение мы подаем только в том случае, если 15% от общего количества домов в управлении компании недовольны ее работой, и многочисленные нарушения подтверждены нашими инспекторами. С 2017 года мы к таким мерам больше не прибегали, хотя на сегодняшний день у нас в производстве находятся дела по двум УК, у которых уже изъяли дома.

- Имея такую огромную базу данных о работе УК, составляете ли вы рейтинг столичных компаний, чтобы москвичам было легче ориентироваться при выборе управления для своего дома?

- Да, мы уже пять лет ведем такой рейтинг. Он находится в свободном доступе, мы обновляем его каждый год. Рейтинг строится на нескольких критериях оценки, интересных в первую очередь жителям: это количество жалоб от граждан, количество нарушений со стороны УК, судебные решения по компании, эффективность реагирования на заявки жителей. Все эти показатели переводятся на один квадратный метр управляемого жилого фонда, потому что есть, например, "ПИК-Комфорт" с тысячами домов, а есть УК, у которой в управлении всего один дом. Так высчитывается определенный коэффициент, компания рейтингуется и занимает свое место в перечне.

К сожалению, не могу сказать, что рейтинг популярен среди жителей Москвы, к нему чаще обращается профессиональное сообщество. С другой стороны, позиция в рейтинге – это тоже косвенная мотивация для самих УК, мотиватор для более эффективного взаимодействия с жителями. Зная свой рейтинг и желая его улучшить, УК охотнее идет на диалог с москвичами, работает с ними, может честно сказать: дорогие жители, в том году мы работали не очень хорошо, но в этом исправляемся, будем предоставлять услуги дешевле и лучше.

Мы будем продолжать работать с рейтингом, возможно, даже увеличим количество оценочных критериев. Впрочем, здесь надо действовать осторожно, ведь чем больше параметров, тем смазаннее общая картина.

- Помимо регулирования отношений с УК, Мосжилинспекция помогает москвичам возвращать переплату за услуги ЖКХ. Как часто к вам обращаются за этой услугой?

- Контроль за работой ресурсоснабжающих организаций – вообще одна из наших ключевых задач. В 2019 году к нам поступила 21 тысяча обращений по поводу переплаты, в них суммарно было 32 тысячи вопросов о начислении стоимости за ЖКУ. По всем этим вопросам мы провели проверку, по итогам работы общая сумма перерасчета составила 82,7 миллиона рублей. Стоит отметить, что обоснованными оказались только 10% от общего числа жалоб, и ни одна УК, ни один поставщик ресурсов не спорил, когда мы предоставили им акт о неправильных расчетах.

К сожалению, не все собственники имеют четкое представление о том, как именно начисляется плата за услуги – пожаловаться всегда проще. Но необходимо помнить, что тарифы, как и цены, и объемы потребления, ежегодно меняются, и цифры в едином платежном документе не всегда будут одинаковыми. Больше всего вопросов по переплате у москвичей возникает в отношении тепла, воды и так называемых "дополнительных услуг". Например, собственники на собрании решили поставить во дворе шлагбаум или посадить в подъезде консьержа. "За" проголосовали 60% собственников, а остальные 40% даже не знали, что такое собрание было. Они, может, и не против новой услуги, но дополнительные 100 рублей в платежке могут стать для них неприятным сюрпризом. Поэтому такие вещи в доме собственникам необходимо контролировать самостоятельно.

- Незаконные перепланировки в доме – тоже часть контроля собственников? Насколько я понимаю, большая часть подобных жалоб поступает к вам от обеспокоенных соседей.

- Это правда. Если проанализировать количество обращений по незаконной перепланировке, большая их часть действительно поступает от соседей. И это логично: когда человек спокойно сидит в своей квартире, а у него над ухом уже месяц поет перфоратор, невозможно не жаловаться. Но соседи – только один канал связи, дополнительно по этому вопросу с нами работают управляющие компании и местные органы власти: префектуры и управы, куда обращаются местные жители.

- Как проводятся проверки по незаконной перепланировке? Собственники всегда охотно пускают инспекторов в квартиры, если на них поступила жалоба?

- Когда поступает сообщение о незаконной перепланировке, на место с проверкой приезжает наш инспектор. У собственников, конечно, есть право не пускать нас в квартиру – неприкосновенность жилища прописана в Конституции. А у нас есть право обратиться в суд и в дальнейшем все равно попасть в квартиру через судебных приставов, поэтому инспектора все же лучше впустить при первом визите. К тому же, когда житель отпирается от проверки, это сразу возбуждает подозрение.

Если инспектор, попав в квартиру, подтверждает факт незаконной перепланировки, собственника обязывают устранить все нарушения и вернуть помещение в изначальное состояние. Если собственник продолжает упорствовать и не исполняет предписание, квартира изымается через суд и выставляется на торги по кадастровой стоимости. Как правило, как только у собственника появляется перспектива потерять жилье из-за собственного упрямства, все нарушения тут же устраняются. Мы редко прибегаем к этой крайней мере, у Мосжилинспекции нет задачи отъема квартиры. Наша задача – объяснить собственнику последствия незаконных действий и помочь ему исправить ситуацию, не доводя до высших мер воздействия.

- Какие виды незаконной перепланировки чаще всего встречаются в Москве?

- Москвичи чаще всего неправильно расширяют санузлы и кухни, нарушая границы существующих мокрых зон. Некоторые собственники объединяют газифицированные кухни с жилой комнатой, хотя это можно делать только при замене газовой плиты на электрическую.

Часто жители уменьшают вентиляционные короба в квартире, чтобы поставить на освободившееся место, например, стиральную машинку или холодильник, что приводит общедомовую систему вентиляции в нерабочее состояние. При ремонте объединяют лоджии с внутренними помещениями квартиры с выносом приборов отопления на лоджию, в результате чего квартиры других этажей начинают промерзать.Кроме того, бывают случаи, когда в Москве покупают две смежные квартиры и вырубают несущую стену между ними.

Впрочем, большинство случаев незаконной перепланировки все-таки не носят серьезного характера, но их в любом случае необходимо согласовывать с Мосжилинспекцией. Это нужно, чтобы документация по квартире, дому и всему городу была унифицирована. Мы понимаем желание людей жить лучше в собственном жилье. Если бы этого стремления не было, мы все до сих пор, наверное, жили бы в пещерах. Но чтобы не допустить угрозы обрушения и не подвергнуть риску собственную жизнь и здоровье соседей, перепланировки обязательно должны согласовываться.

- Какой способ согласования наиболее быстрый для москвича: сначала согласовать проект и приступить к перепланировке или же узаконить уже сделанную перепланировку?

- Правильнее сначала согласовать проект, а потом делать перепланировку. Так не придется ничего менять, если по итогам обнаружится серьезное нарушение, не придется брать на себя административную ответственность. Тем более, сейчас для согласования перепланировок даже не обязательно куда-то ходить, все документы принимаются в электронном виде.
 

- Перепланировки часто встречаются не только в квартирах, но и в нелегальных хостелах в жилом фонде. Как Мосжилинспекция следит за исполнением закона об их запрете?

- С октября 2019 года мы проводим проверки по обращениям граждан, в случае выявления хостелов в квартирах добиваемся их закрытия в установленном порядке. Здесь, впрочем, возникают определенные сложности, так как в такие места очень трудно попасть. Кроме того, не хватает некоторых дополнений в законе, которые бы определяли основания для проверки, разграничение между предоставлением гостиничных услуг и сдачей жилого помещения в наем. Мы уже подготовили свои предложения, отправили их в Минстрой, чтобы закон дополнили.

В любом случае мы продолжаем отрабатывать заявки жителей вместе с полицией и прокуратурой. В 2019 году мы отработали 178 обращений, наибольшее количество поступило от жителей Тверского района и Замоскворечья. Но, могу отметить, что уже сейчас в Москве стало гораздо меньше незаконных хостелов. Те, что еще продолжают работать, уже понимают бесперспективность своего положения, появляются объявления о продаже квартир, купленных именно для организации хостелов. Закон несомненно работает, и мы будем добиваться его дальнейшего исполнения.

Беседовала Полина ЕРМИЛОВА