10 Февраля 2026 г.

Рынок управления предложили избавить от компаний-аутсайдеров, комментарии К.В. Крохина на Радио «Business FM»

Авторы нового законопроекта настаивают на создании официального рейтинга УК, дающего право досрочно расторгать с «двоечниками» договоры на обслуживание домов и даже лишать их лицензии. Одни профессионалы называют идею понятной и логичной, но только если она не превратится из стимула к улучшению работы в элемент устрашения. Другие же считают инициативу изначально бессмысленной

В Госдуму внесен законопроект №1106738-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (введение рейтинга управляющих организаций)». Его авторы предлагают создать официальный рейтинг УК на основе ГИС ЖКХ. Основанием для места в рейтинге станет стандарт качества жилищно-коммунальных услуг. Критерии эффективности деятельности и порядок ведения самого рейтинга утвердит правительство РФ.

Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», законопроект считает достоинством рейтинга тот факт, что госжилинспекции сразу будут видеть компании-аутсайдеры и проводить их внеплановые проверки. Причем если компания не устранит нарушения в течение шести месяцев, она лишится лицензии. Кроме того, собственники квартир в МКД получат право досрочно расторгнуть договор со своей управляющей организацией, если она имеет низкий рейтинг.

Минус инициативы заключается в том, что для ее реализации потребуются дополнительные средства из федерального бюджета. Но при этом рейтингование может стать эффективным инструментом для повышения качества услуг ЖКХ и будет стимулировать конкуренцию на рынке услуг управления, отмечает телеграм-канал.

Комментируя законопроект, в мягком варианте все игроки рынка, с которыми побеседовала Бизнес ФМ, практически хором сказали примерно следующее. В целом идея рейтинга понятна, логична и по многим причинам даже может нравиться, но только если рейтинг гарантирует справедливое сравнение управляющих организаций, не превратится исключительно в инструмент давления и наказания и не приведет к ориентации на показатели, а не на реальное улучшение обслуживания многоквартирных домов.

Логика в данном случае должна быть такой: сначала прозрачная методика и проверяемость данных, потом санкции, иначе будет «суд по отчетности».

Впрочем, в кулуарах звучит более жесткий вариант оценки рейтинговой инициативы. Например, ее называют попыткой оцифровать многослойное УК-болото, в котором сегодня тысячи мелких игроков занимаются «аудиторским туризмом»: собирают деньги, ничего не делают и растворяются при первых проверках. Введение рейтинга через ГИС ЖКХ означает для рынка серьезную санацию: слабые и токсичные УК пойдут «под нож», а их дома перейдут в руки более крупных, системных операторов. Это не конкуренция в чистом виде, скорее принудительная консолидация отрасли под флагом «стандартов качества».

При этом норму о досрочном расторжении договора при низком рейтинге многие называют миной замедленного действия и считают, что норма эта открывает прямой путь к профессиональному потребительскому экстремизму и рейдерским захватам. По статистике, более 60% россиян недовольны качеством работы своих УК, но 45% не знают, как юридически грамотно сменить обслуживающую организацию. А тут условному «активисту» (или конкуренту) достаточно будет обрушить рейтинг компании через манипуляции с жалобами, чтобы инициировать смену УК. Это может превратить отрасль в вечный ринг: вместо управления домом все будут заниматься только судами и пиаром, опасаются профессионалы.

А еще в кулуарах много говорят про «обратную сторону Луны». Качественный сервис стоит денег, и, если рейтинг заставит компании реально соблюдать все SLA (Service Level Agreement — соглашение об уровне обслуживания между поставщиком услуги и клиентом) и регламенты, тарифы неизбежно поползут вверх — бесплатного сыра, как мы помним, не бывает. С появлением рейтинга рынок очистится от паразитов, но оставшиеся «хищники» станут крупнее и дороже. Однако качественное управление недвижимостью — не только чистый подъезд и всегда работающий лифт, но и капитализация актива, о чем никогда не стоит забывать «жалобщикам» на дороговизну управленческих услуг.

Кроме того многие управляющие организации сходятся во мнении, что нужно обсуждать не введение рейтингов и дополнительных проверок, а назревшие изменения в жилищном законодательстве. 

Отдельного внимания заслуживает мнение председателя Жилищного союза Москвы, члена комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константина Крохина. Он в числе тех, кто полагает, что предлагаемый новый рейтинг вообще-то вряд ли появится.

«Это не первая и не последняя попытка как-то урегулировать качество работы управляющих компаний. Сегодня существуют региональные рейтинги там, где есть жилищная инспекция, но это никак не влияет на повышение качества услуг. И в целом надо иметь в виду, что любой рейтинг — это очень субъективный подход и, по сути, отражает какую-то политику в конкретном регионе», — делится наблюдениями эксперт.

«Я полагаю, что необходимо все-таки рассчитывать на целевые показатели стандартов, то есть те требования, по которым можно объективно оценить деятельность управляющей организации. У нас существует около четырех основополагающих постановлений правительства России, которые утверждают требования к УК, по ним оценивается их деятельность, и, в частности, если есть нарушения, то управляющая организация привлекается к административной ответственности. Думаю, именно такой подход должен сохраниться. И еще очень важный момент, почему у рейтинга больше минусов, чем плюсов: получается, что некий рейтинг будет определять судьбу управления домом, хотя по закону и с точки зрения логики именно собственники на собраниях должны это определять. Мы уже имеем в истории с региональными рейтингами ситуации, когда компания не соответствует рейтингу, находится внизу списка, но тем не менее удовлетворяет своих собственников и они не хотят ничего менять. Рейтинг же позволит вмешиваться в этот процесс как минимум органам жилищного надзора, а как максимум — органам местного самоуправления, которые обязаны проводить конкурс по выбору управляющей организации в случае, если граждане сами не выбрали или жилинспекция по каким-то причинам отозвала лицензию. И есть опасность, что рейтинги будут использоваться скорее для сведения счетов, нежели чем для объективной оценки деятельности компании».

В целом же, по мнению эксперта, органы надзора должны работать не по рейтингам, и более действенным было бы решение (оно точно привело бы к повышению качества), если бы отменили мораторий на проверки.

«Есть основания, есть жалоба, есть объективные данные — проверка должна быть проведена. Связывать это с рейтингами — это, по сути, попытка каким-то образом дать возможность надзорным органам не исполнять обязанность по проверкам. Мне кажется, рейтинг — это то же самое, что риск-ориентированный подход при проверках пожарной безопасности, когда надзорные органы не хотят по каждой жалобе проводить проверку и придумывают всякого рода показатели», — поясняет свою позицию Константин Крохин.

Словом, плюсов в данном случае он не видит совсем, а среди минусов делает особый акцент на возможности сведения счетов, субъективном характере оценки работы УК и противоречии возможных решений в отношении нее всему массиву законодательства, который сегодня есть.

«Так что инициатива не очень полезна и, скорее всего, не будет принята», — подводит черту Константин Крохин.